Capítulo 10

Uno de los aspectos más extremadamente violados de la ley de mutualidad es el arrendamiento de predios urbanos. Donde está muy aglomerada y condensada la población -como en París, Lyon, Marsella, Burdeos, Tolosa, Lila, Ruán- es difícil, aunque deseable, que cada familia sea propietaria de su casa. Se hace por lo tanto indispensable construir casas y tener habitaciones disponibles. Mas el arrendamiento no es sino una de las mil operaciones que constituyen la sociedad, el comercio humano, y está en consecuencia sometido a las reglas del derecho y hasta a la inspección de la policía.

En el departamento del Sena están a la merced de 25 a 30.000 propietarios 1.800.000 almas, distribuidas en una superficie de cerca de 30 millas cuadradas, lo que da por legua cuadrada 60.000 personas. ¿No es ése un hecho exorbitante que debe concentrar toda la atención y todo el celo del poder público? ¿Cómo está alojada esa enorme población, entregada sin defensa al arbitrio de 25.000 especuladores? ¿Qué condiciones se le han procurado de salubridad, de espacio, de comercio, de precio? ¿Es posible que el poder, por un mal entendido respeto a la propiedad o a una pretendida libertad de contratación, la deje abandonada a todos los excesos del monopolio y del agio?

¿Quién lo diría? Estamos todavía, respecto a alquileres, en el viejo derecho romano, en ese culto antiguo y tiránico de la propiedad. La ley favorece al propietario y mira con desconfianza al inquilino; no hace iguales a los dos contratantes. En caso de pleito, las presunciones, las garantías, la seguridad, están a favor del propietario.

1.- El crédito del propietario es privilegiado según el artículo 2.102 del Código. ¿Por qué?, me tomo la libertad de preguntar. Un inquilino compra a crédito todo el mobiliario de su cuarto. Le van mal los negocios y al cabo del año no ha pagado ni al comerciante de muebles ni al propietario. Tiene éste el derecho de desalojar al inquilino e incautarse de los muebles del cuarto; en cambio, el mueblero no puede reclamar los objetos que ha vendido ni hacer valer su derecho como lo hace el casero. ¿Por qué esa diferencia? Resulta entonces que un propietario de mala fe, poniéndose de acuerdo con un bribón, podría amueblar su casa entera sin gastar un céntimo. ¿Es eso justicia? ¿Hay aquí previsión?

2.- Si no hay contrato escrito, se cree al propietario -según el artículo 1.716- sobre su palabra jurada. ¿Por qué no también al inquilino? En el artículo 1.781, a propósito del arrendamiento de obras y servicios, se encuentra la misma distinción:

El maestro, dice el Código, debe ser creído sobre su palabra respecto a la cuestión de los salarios, al pago de los del año vencido y al de las sumas dadas a cuenta de los del año corriente.

Pregunto de nuevo: ¿qué es lo que puede justificar, después de 1789, esa distinción de personas?

3.- Otra desigualdad. Si no se ha hecho -dice el artículo 1.731- una descripción del modo como se han recibido las habitaciones, se entíende que el inquilino las ha recibido en buen estado. ¿Por qué se ha de entender así? ¿Las casas no tienen acaso, como los caballos, los bueyes y las ovejas, sus vicios ocultos y redhibitorios? ¿Quién ignora que no se conocen las ventajas ni los defectos de un cuarto sino seis meses después de habitarlo?

4.- Por el artículo 1.754 hay una parte de reparaciones que corren a cargo del inquilino y que el mismo artículo define y enumera. Es verdad que el artículo 1.755 exime al inquilino de esas reparaciones cuando los desperfectos han sido ocasionados por fuerza mayor o vejez del cuarto; pero esta reserva es completamente ilusoria. Hay cosas que no están destinadas a gastarse sino a quebrarse tarde o temprano por el uso que de ellas se hace: los barros, las porcelanas, los espejos, etcétera. Se hace aquí necesaria cierta tolerancia en favor del inquilino. Todo el mundo sabe que una casa desocupada se derrumba mucho más rápidamente que una habitada; ¿será por eso que el Código Civil se ha tomado el trabajo de agravar la responsabilidad del arrendatario?

5.- El arrendatario, por el artículo 1.733, responde del incendio, a menos que pruebe que éste se deba a fuerza mayor, a caso fortuito, a vicio de construcción o a propagación desde una casa vecina.

Art. 1734.- Si hay muchos inquilinos, son todos solidariamente responsables del incendio, a menos que prueben que el incendio ha empezado en la habitación de uno de ellos, en cuyo caso sólo éste es el responsable. No son tampoco responsables los que prueben que el fuego no ha podido empezar por su respectivo cuarto.

De este modo el inquilino, al entrar en posesión de la casa, se convierte en asegurador del inmueble. ¿Qué prima le paga el propietario por el seguro?, pues al fin el incendio es un riesgo inherente a todo objeto combustible, a las casas como a cualquier otro bien. Podría soslayarse esto, si por una cláusula expresa del arrendamiento se prohibiese al inquilino prender fuego en su cuarto; comprenderíase así al menos que fuese responsable del incendio. Mas precisamente se alquilan las casas para que podamos calentarnos y guisar; ¿se concibe que en vista de semejante cláusula haya podido el Código poner el incendio a cargo del inquilino? Este es un contrasentido más.

6.- Confiesan todos los economistas que la sociedad tiene un derecho al incremento que adquieren los terrenos valorizados por nuevas construcciones, nuevos barrios, aumento de población. En virtud de ese derecho, la sociedad podría intervenir -al menos de una manera general- en los arrendamientos, y reservando los derechos de la ciudad, proteger a los inquilinos contra las excesivas pretensiones de los propietarios. ¿Por qué no ha hecho nada de esto el legislador? ¿Por qué ese abandono de valores considerables, que no son bajo ningún concepto obra de los propietarios sino exclusivamente del desarrollo de la localidad, producto de la explotación de los inquilinos? Alguien que especulaba sobre la cotización de las nuevas zonas urbanizadas y sobre el favoritismo de la ley, iniciado alguna vez en los proyectos del gobierno, compró -por 30 francos el metro cuadrado- inmensos terrenos, que revendió luego a 200 francos. El hecho se ha divulgado, pero nadie ha dicho nada. ¿Por qué?

¿Cabe extrañar, después de esto, que desde quince años a la fecha los alquieres hayan ido en aumento fuera de toda proporción? ¿Que se hayan hecho intolerables los caprichos de los propietarios? Aquí el espacio antes libre, hoy comprendido en el cuerpo de un edificio, se alquila a 3 francos el metro cúbico; en otras partes a 15, 20 y 25 francos. Tal casa produce el 6 por ciento; tal otra el 30 y el 50. Luego el propietario, siguiendo el ejemplo del Código, hace también distinción de oficios y de personas. No se quiere a personas de tal o cual oficio, no se quieren niños, se proscribe a la familia, no se quiere más que matrimonios solos. Así se oye por todas partes gente que se queja de hambre. No se trabaja ya, dicen los obreros y los pequeños contribuyentes, sino para la propiedad y para los impuestos. Quiebras innumerables no pueden ser atribuidas sino a esa anarquía de los alquileres, cuyos indebidos beneficios ascienden anualmente en toda Francia a cerca de mil millones.

Bajo un régimen de mutualidad, sin embargo, sería facilísimo regular el arrendamiento sin violar la ley de la oferta y la demanda, y ateniéndose a las prescripciones de la más rigurosa justicia. Bastaría el empleo de tres medios tan irrecusables como infalibles.

a) Ley del 3 de Setiembre de 1807 sobre la tasa del interés del dinero. Cuando el autor de esta ley ha dicho en los artículos 1° y 2°:

El interés convencional y el interés legal no podrán exceder en negocios útiles del 5 por ciento, en negocios mercantiles del 6, sin que en ningún caso quepa retener los intereses no vencidos ..., no ha querido tratar tan sólo las sumas prestadas o los intereses reembolsables en metálico. Ha comprendido en su definición toda especie de capitales, mercancías y productos, ya en especie, ya en inmuebles, ya en dinero. Así el comerciante, fabricante o labrador que se ha comprometido a entregar dentro de un plazo dado cierta cantidad de mercancías, y faltando a su compromiso haya incurrido en el pago de daños y perjuicios, ha de satisfacer los intereses a razón del 5 o 6 por ciento al año, según sea civil o comercial el negocio. Del mismo modo, el comprador que no haya cubierto a su vencimiento la obligación por él suscripta y pagadera al vencimiento.

El dinero no se cita en la ley sino como representante de los demás valores, como medio de expresar los capitales y los productos.

Ahora bien, ¿qué es un arrendamiento? Un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, entrega a la otra, llamada arrendatario, una casa o un huerto por un tiempo dado, mediante un precio convenido, que se paga en dinero. En economía política, esa casa o ese huerto son un valor como otro cualquiera, un capital como otro cualquiera, un producto como otro cualquiera, una mercancía como otra cualquiera. El legislador, sin embargo, no lo ha comprendido en la ley del 3 de setiembre de 1807. Ha dejado a las partes la libertad de fijar la tasa de los alquileres, por más que lógicamente esa determinación fuese una consecuencia de la del interés del dinero. Esta es aún otra gracia, otro privilegio otorgado al propietario. Pero es obvio que nada impide que el legislador vuelva a hacerse cargo de este asunto, declare abolida esta ley especial y diga a los caseros: La tasa del interés del dinero ha sido fijada al 5 por ciento en lo civil y al 6 en lo comercial, para toda clase de ventas, compras, alquileres, préstamos, servicios, cambios, sin distinción de bienes muebles, ni de inmuebles, ni de capitales, ni de mercaderías, ni de productos, ni de metálico. Siendo vosotros los que más os aprovecháis de esa limitación, sufriréis a vuestra vez la ley común: el mismo interés que pagáis a vuestro banquero y a vuestros proveedores se os pagará a vosotros. Reciprocidad es justicia.

b) Otro medio de controlar la propiedad urbana sería realizar el derecho de la sociedad sobre el máximo valor que adquieran los terrenos por causas extrañas a la acción de sus propietarios, punto sobre el que no insistiré más.

e) Para acabar, finalmente, con el antiguo derecho de propiedad, derecho místico lleno de preocupaciones y de excepciones, propongo que se declare que todo arrendamiento de predio urbano es un acto de comercio. ¿No son acaso comerciantes los que toman una casa, la amueblan y luego la subarrienda por semanas, meses o años, o los que alquilan gabinetes, salas o cuartos? ¿No son también comerciantes esos empresarios que se encargan de edificar casas y luego las alquilan o revenden, del mismo modo que los que venden o alquilan muebles? ¿En qué difieren esas operaciones sobre casas y edificios de las que pone la ley en la categoría de los actos de comercio: empresas de manufacturas, de utensilios, de expedientes, de construcciones, de transportes, de fletes y etcétera, etcétera?

De esa asimilación -lógica en el terreno del derecho e incontestable en el de la economía política-, combinada con la aplicación que se hacía al mismo contrato de la ley de 1807 y con el derecho del municipio al mayor valor de los solares, se seguiría:

Que toda la legislación relativa a los alquileres debería ser reformada en mejor sentido. No más gracias en beneficio de los propietarios, no más caprichos, no más alzas desenfrenadas que vengan a desolar a las familias y a arruinar a los fabricantes y a los banqueros. La arbitrariedad debería ser desterrada para siempre de un orden de tratos que afecta en el más alto grado la existencia de las masas e importa anualmente para Francia miles de millones. La autoridad debería levantar una minuciosa y exacta estadística de las habitaciones del Imperio, organizar un control más eficaz de la salubridad de las viviendas, disponer las cosas de modo que en el interés de todos pudiesen construirse -en concurrencia con los antiguos propietarios- sociedades de albañiles para la compra de terrenos y la construcción, conservación y arrendamiento de casas y cuartos. No me detendré a dar pormenores sobre esas reformas; me basta haber indicado sus principios y su espíritu.

Mas ¿quién puede ignorar que sin una estrepitosa manifestación de la opinión pública, esa gran reforma no saldrá jamás del estado de utopía?